Le dépôt de garantie est la seule somme dont le propriétaire dispose immédiatement lorsqu'un locataire quitte le logement en laissant des loyers impayés ou des dégradations. C'est aussi l'un des sujets qui opposent le plus souvent bailleurs et locataires. Beaucoup de propriétaires connaissent les retenues possibles, beaucoup moins les délais de restitution et la pénalité automatique qui sanctionne le retard. Or cette pénalité peut rapidement dépasser le montant en jeu.
Le montant du dépôt
Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Il ne peut pas être révisé pendant le bail et il ne produit pas d'intérêts au profit du locataire. Le bail mobilité, en revanche, interdit tout dépôt de garantie.
Un ou deux mois pour restituer
La loi fixe deux délais, qui courent à compter de la remise des clés par le locataire :
- un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
- deux mois lorsque l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences.
Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au moment de la remise des clés. La date de remise des clés doit être prouvée, par exemple par une mention sur l'état des lieux de sortie ou par un reçu signé.
La pénalité de retard
Si le dépôt n'est pas restitué dans le délai, le montant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse. Pour un loyer de 700 euros, chaque mois de retard coûte donc 70 euros, même si le dépôt est finalement restitué en totalité. Le juge applique cette règle de façon quasi automatique.
Les retenues possibles
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes qui restent dues au titre du bail : loyers et charges impayés, réparations locatives justifiées par la comparaison des états des lieux. Chaque retenue doit être justifiée, par un devis, une facture ou une constatation précise. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale du logement, ne peut pas être imputée au locataire. Une grille de vétusté annexée au bail facilite beaucoup les discussions.
Le cas de la copropriété
Dans un logement situé en copropriété, le bailleur peut conserver une provision, au plus 20 % du dépôt, en attendant l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il doit alors régulariser et restituer le solde dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.
Quand le locataire part avec des impayés
Lorsque le locataire laisse une dette de loyers supérieure au dépôt de garantie, le propriétaire impute le dépôt sur la dette et réclame le solde. Il doit pouvoir présenter un décompte clair : loyers dus, charges, réparations, montant du dépôt imputé. Si le locataire était garanti par une caution, celle-ci peut être actionnée pour le solde, dans les limites de son engagement. Si le dossier part devant le juge, ce décompte sera la pièce maîtresse.
Les erreurs qui coûtent cher
- Laisser passer le délai d'un ou deux mois, en attendant un devis ou une facture.
- Retenir une somme forfaitaire sans justificatif.
- Imputer au locataire la remise à neuf d'un logement simplement usé.
- Oublier de noter la date de remise des clés.
Bien documenter l'état des lieux de sortie
La plupart des litiges sur le dépôt de garantie naissent d'un état des lieux de sortie trop sommaire. Décrire chaque pièce avec le même niveau de détail qu'à l'entrée, prendre des photos datées et faire signer le document par les deux parties limite les contestations. Si le locataire refuse de signer ou ne se présente pas, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice, à frais partagés entre le bailleur et le locataire.
Conclusion
Bien géré, le dépôt de garantie protège le propriétaire. Mal géré, il se retourne contre lui sous forme de pénalités. La règle d'or : respecter les délais, justifier chaque retenue et conserver toutes les preuves. En cas de départ conflictuel avec une dette importante, l'appui d'un avocat pour propriétaires bailleurs permet de sécuriser le décompte et de recouvrer le solde.
